日本房地产市场“冰火”两重天

日本房地产市场“冰火”两重天

2年前

来源:经济参考报

近年来,日本的房地产市场出现了一种奇特现象:一方面,东京等大城市的住房价格持续上涨,日本不动产经济研究所2018年8月发表的数据表明,东京都23个区内新建公寓的平均价格为每套7287万日元,达到了1990年泡沫经济破灭以来的最高点;另一方面,部分地区出现空置率大幅增加、房价不断下降、房子少人问津等问题。甚至个别地方政府推出只要符合申请条件,独门独院的房子可以白送的举措来吸引人。分析人士认为,日本房地产市场呈现出热冷互显、“冰火”两重天的奇特现象。

随着日本经济缓慢复苏,东京申办奥运会成功之后,需求增长,东京房地产市场的销量与价格逐步回升。特别是日本央行长期实施超宽松货币政策,导致近年来日本大城市房价的上涨势头加快。据日本不动产经济研究所发表的统计数据,2017年底,东京23区每套公寓的平均售价为7089万日元,比上年增长6.9%,每平方米为108.3万日元。到2018年6月,上升到了均价每套7828万日元,每平方米120万日元。若折合成套内面积70平方米一套的公寓,每套均价为8400万日元,达到了1990年日本泡沫经济破灭以来的最高价位。

不仅住宅市场火爆,办公用房也抢手。日本主要中介公司三鬼商事发布的数据显示,东京市中心区域的办公用房供不应求,一些新建办公用房,内部装修还没有完工就被预订一空。

不过,日本ORIX公司总经理井上亮认为,日本房地产市场虽然不会出现暴跌,但在今后1到3年内将会出现调整。如果日元升值到1美元兑换100日元的水平,外国投资者持有的部分房产将会出手,加上奥运行情结束,房地产市场将出现调整局面。

在大城市住房价格持续上涨的同时,许多边远地区,小城镇甚至东京都的部分偏僻地区,由于人口减少,房地产价格下跌,闲置住房不断增加。这已经成了令一些地方政府头疼的难题。

日本总务省发表的统计数据显示,2013年日本全国无人居住的闲置住房为820万套。日本野村综合研究所去年8月发表的有关研究报告认为,全国的闲置住房已经上升到了1000万套,占据日本全国6063万套住房中的约六分之一。该报告还认为,按照目前的出生率以及人口流动情况来推算,到2033年,日本的闲置住房将上升到1995万套,闲置率将达到27.3%。

一些地方政府为了减缓人口下降,减少闲置住房带来的问题,纷纷采取奖励措施吸引中青年人口前往落户,有的甚至推出了赠送独栋住房的政策。距离东京市区约80公里的东京都奥多摩町去年推出了三栋占地面积300至500多平方米的独栋房屋,免费提供给愿意前来落户,且符合他们招聘条件的应聘者。不过,报名截止期已过,依然没有人前来应聘签订落户协议。

多种因素助推东京房地产价格持续较大幅度走高。首先,日本中央银行长期实施超宽松货币政策,资本市场资金充足,很多资金流入房地产市场。其次,近年来日元平均汇率处于较低水平,国外投资机构的大量资金入场。第三,东京申办奥运会成功,投资者看好奥运前的房地产前景,奥运效应增加了需求。第四,日本中产阶层喜欢居住新建房屋的偏好,也助长了新建公寓的需求。由于资金充足、需求强劲,东京市区房拆旧建新的地产再开发如火如荼。

虽然东京等大城市市区的住宅价格持续上涨,但由于日本整个国家的出生率下降,人口继续向东京、大阪以及名古屋等大都市圈流动,很多城镇以及中小城市人口减少,地方城市的住房市场供大于求,一些交通不是很便利,配套设施不齐全地区的房产虽然价格持续下滑,依然少有人问津。不仅出售无门,而且也无租住需求,只能闲置。

业内人士认为,大城市以及经济发达的地方核心城市具有资金、教育、科学技术、人才等众多资源优势,虽然生活成本高,但依然吸引着很多年轻人流入,他们将支撑着大城市的住房市场。另一方面,随着人口出生率的下降,地方中小城市的人口还将继续流失。人口的减少将致使日本地方城镇的住房闲置问题越来越严重。

FJ時事新聞
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2019-3-5 4:08

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楼市暴跌之后 日本的真实家底有多厚?

楼市暴跌之后 日本的真实家底有多厚?

3年前

来源:东方财富网

80年代末的时候,日本的GDP超过英法德三个老牌发达国家(人口加起来比日本多)之和,东京证券市场交易量超过全欧洲总额,如果那时有500强排名日本企业也会比美国或欧洲都要多。

然而受广场协议影响,日元急剧上升,商品出口开始放缓,日本经济形势开始恶化。为了摆脱日元升值造成的经济困境,补贴因为日元升值而受到打击的出口产业,以此来刺激经济的持续发展,日本政府采取了积极地财政政策和宽松的货币政策,以此来作为反萧条的对策。

正是这种极度扩张的货币政策,导致了日本经济体系,到处充斥着廉价的资金,长期的超低利率又将这些资金推入股票市场和房地产市场。当时的日本经济进入了典型的泡沫经济时代。泡沫总是要崩溃的,20世纪9O年代,被认为会持续不断上涨的股价和地价终于出现了逆转,日本自此步入了失去的二十年,更为重要的是至今仍然没有走出的迹象。

无论衰落的10年,20年,还是30年,日本的国民想必都已经习惯了。衰落不衰落,多少人会真正去在意。因为精致的街道,蓝透的天空,用心把牛奶盒,金属罐洗干净,归类回收好,服务生细致温柔的服务还在。统计表明,日本在海外的总资产超过3万亿美元。如果按净资产计算,也是超过3万亿美元的。

看一个国家家底是多厚,只看当年的GDP是不行的。中国这样的新兴国家,每年的GDP增速惊人,近年来GDP的规模也相当了得。但是,准确衡量一个国家的家底,不能只看当前是否风光。日本经济停滞了二十多年,在增速乃至GDP规模上都不如中国了。数据显示,就人均而言,中国只相当于日本40年前的水平,日本攒下的家底是绝不可小觑的。

在衡量家底方面,日本的海外净资产是一个重要的指标。理论上,如果日本国际收支遭遇困难,是可以有3万亿美元的资产变卖、兑现以度难关的。这笔钱,是日本作为一个国家,这么多年在外置办的家底。

家庭储蓄也是一个重要的指标。日本家庭这么多年,共攒下了17万亿美元的私房。这是日本国民为备不时之虞而攒下的活命钱和生活费。

衡量一个国家的家底,与衡量一个人、一个家庭的家底大体类似。平常,我们说这个人或这家有钱,说的就是他的家庭。在中国老百姓眼里,判断标准无非以下几条:

一、有存款。二、有房(不动产)。三、有股票、基金、债券、银行理财(有价证券)。四、股权。五、每月工资。

如果一个人,每月工资收入很高,又有巨额存款,又在北上广深拥有多处房产,又是股市大户、债市大户还买了很多基金、理财。而且,他本人还投资于多家企业,甚至本人就是老板或大股东。那么,这个人就算很有钱,家底就算是很厚。而存款、房产、有价证券(或称间接投资)、股权(或称直接投资)、工资(或称GDP),就是衡量他家底的几个主要指标。

国家复杂些,但原理大体如此。就日本而言,比较重要的指标,一是17万亿美元的家庭储蓄,算是存款了。二是日本3万亿美元的海外净资产。三是日本每年5万亿美元的GDP.

日本每年创造5万亿美元的GDP,不是凭空来的。5万亿美元的国内经济增量,对应的是多大规模的国内经济存量。这些家底中间,哪些是直接或间接参与创造了5万亿美元的增量,哪些则处于休眠状态、睡大觉或像间歇式休眠。

所以,一国国内的家底要精算起来,太过复杂。一个粗略的办法,是将历年的GDP累加起来。

如果觉得GDP这东西只是个数字,有点虚头巴脑,那也可以换成购买力,以这个国家每年经济的购买力来算,也就是所谓的购买力平价。这样一来,象中国这样一些物价较低的国家,虽然在GDP数字上不如美国,但折算成购买力,早几年就已经超过美国而荣居世界第一。

但即使如此,美国依然是连续富了一百多年、已富过三代有余的大户人家。即使以购买力计算,人家的家底也还是比我们殷实得多。

总之,衡量一国家底,除一国国内家底不好精算、只能以历年GDP估算外,其他三个指标都是有据可查,也是百姓和媒体引用较多的。

但也不是没有问题。日本的海外资产,尤其是净资产,被称为海外日本,有段时间被广泛引证为日本家底的例证。

这里面其实是有问题的。3万亿中间,日本央行购买美国国债,大概在1万亿规模。这部分钱,是日本央行的钱。而日本央行的钱,其实不是能算钱的。就好象中国3万亿美元的外汇储备,是中国人民银行的钱,是中国人民银行往经济中释放了几十万亿的人民币,把这些美元从经济中换回来的,是不能凭白无故再放回经济中的。如果经济想用,就必须用经济中正在流通的几十万亿人民币来换。果真换了,就意味着几十万亿的人民币从流通中消失,那将是史上空前的银根紧缩。

日本央行手里的那1万亿美元资产也是如此,只能在日本经济之外转悠。想回国进入日本经济,不是想回就回的,要么从流通中抽出相应的日元来换,要么配合日本央行的货币政策。总之,这部分钱是不能算钱的。

还有1万亿左右,是日本金融机构、企业、个人投资于海外有价证券的,比如美国股市、美国国债、次贷等。这部分钱,与央行手中的美元不同,是经济中的钱,是算钱的。但这部分钱,流动性很大,一有风吹草动,就会大进大出。日元汇市之所以动荡,这部分资金是主力。

这1万亿中间,散户投资者虽然用的有自己的钱,但杠杆率很高,20-30倍。杠杆者,借别人的钱也。所以,不能算日本的家底。但是,养老基金、保险公司的钱,则主要是日本老百姓的养老钱、保费,这是实实在在的日本家底。

最后1万亿,是日本企业这么多年来在海外的直接投资总存量,或建厂,或并购,每年都给日本带来不菲的投资收益。这部分钱,是日本3万亿海外资产中最靠谱、最真金白银的部分。

此外,日本还有若干产业,占据着世界产业链的上游,为国家带来大量收入。这些产业还足以让日本维持着发达国家的水平。

家底是实力,所以,“实”很重要。殷实,殷重量,实重质。3万亿的量里面,最虚的是央行手里那1万亿,说它是一堆废纸也不为过。因为央行手里的钱,如果没有进入经济和流通中,其实就是一堆废纸。半实半虚的是金融机构和散户手里投资于股票、债券的1万亿,因为用了杠杆。最实在的,是日本企业海外建厂和并购的1万亿。从这个意义上,海外日本其实要缩水一半,不是3万亿,而是1.5万亿美元。

日本17万亿美元的家庭储蓄,则是衡量日本国家实力比较重要和靠谱的一个指标。这是二战以后日本1亿多老百姓、几千万个家庭辛辛苦苦攒下来的第一家底。最关键是靠得住。不像房产,说跌,就能从九十年代初的巅峰,直接跌落90%,变成白菜价。

北京的老百姓,现在基本上都是千万富翁。再穷光蛋,只要把住的房子卖掉,几百万、上千万的现金就可以到手。

但是,基本人没有人真的这样做。大家过日子、消费,还是看每月挣多少工资、有多少存款。房子,不是财富,只是财富效应和浮盈,没有人拿它当真的。

最后,衡量一个国家是否实力强大的标准并不仅仅是GDP,还包括整个国家、社会的物质财富、技术财富、精神财富的积累。

如果你长期在日本生活你会发现,整个社会的成熟程度远非国内建建房地产、高楼大厦、豪华政府大楼所能比的。这种社会的“成熟”程度体现在教育水平、人的文明程度和对他人意见的包容程度等方面。

日本人真正应该担心的,不是十几年几十年间GDP不增长或负增长,而是长期持续的人口的负增长和人口的严重老龄化。人口老龄化会造成市场缩小、税收减少、社会保障可持续性下降、人才基数的减少,严重制约这个社会发展响。

 

 

FJ時事新聞
责任编辑:陈璠璠_HS064

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2017-9-20 4:02

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