【日本房地产】不敌新冠肺炎冲击日本三大都市房价齐下跌

【日本房地产】不敌新冠肺炎冲击日本三大都市房价齐下跌

4日前

来源:镜周刊

根据日本政府最新调查,北海道札幌市的札幌车站前大街(駅前通)附近房价从上升下修为持平。
对于日本较为仰赖观光业的地区而言,武汉肺炎不但使得外籍观光客销声匿迹,连带也使得房价成长停滞,甚至下滑,日本国土交通省的最新调查,证实了这一点。从日本全国整体来看,虽仍有向上成长趋势,但成长幅度明显受到影响。

6月19日,日本国土交通省发表了2020年度第1季(2020年1月~4月)的房价成长率调查。以全国100处主要都市为对象,其中「横滨市元町(神奈川县)」、「歧阜市歧阜车站北出口(岐阜县)」、「高松市丸龟町附近(香川县)」以及「福冈市大濠地区(福冈县)」等4地区房价下滑,为2014年来首见。

武汉肺炎使得国际旅游盛况不如以往,经济越是仰赖外国观光客的地方都市,房价打击越大。国土交通省分析:「办公室需求量大的东京、大阪都市圈,比起地方都市来说对旅馆、店铺的依存度较高,房价因此大受影响。」像是北海道札幌市「札幌车站前大街」与冲绳县那霸市「县厅前」等地,本来在上次(2019年10月~2020年1月)调查结果显示房价上升,现在皆下探至持平程度。

日本最重要的三大都市圈:东京、大阪、名古屋,也难以避免新冠肺炎的影响,因业绩恶化,办公室缩小等,导致房价下滑。东京都市圈当中,房价成长幅度趋缓的地区占了全区近一半,大阪都市圈则超过4成,名古屋都市圈也超过3成。

反之,像是「新大阪」等大阪市附近的3地区,原本就不属于仰赖外国观光客的经济模式,即便饭店与店铺需求减少,办公室需求仍支撑起了房价成长。

根据本次调查结果,全日本共有73地区房价上涨,23地区房价持平。房价上涨地区数量,较上次调查结果(97地区)来得少,持平地区则从上次的3地区成长了足足近7倍。整体来看,房价仍有缓缓上升的趋势,但在新冠肺炎风暴影响下,成长幅度缩小了。

资料来源:时事通信、日本经济新闻等

FJ時事新聞
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2021-2-26 4:10

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拿日、美跟台湾比房价走势章定煊:你真的要比吗?

拿日、美跟台湾比房价走势章定煊:你真的要比吗?

1か月前

来源:三立新闻网

记者陈韦帆/台北报导

台湾房价只涨不跌已是趋势?无壳蜗牛教授章定煊日前提出「货币宽松」、「低利环境」等因素将使台湾房价接连攀涨,建议政府因在税制上再做思考。此论点引起网友讨论,认为「日本货币更泛滥」、「美国持有税高房价照样上涨」。

▲ 日本房价1990年曾推出税改,明显抑制房价上扬。(图/翻摄自免费图库Pexels)

「日本货币泛滥」且「利率」更低,但为什么房价涨幅很小?章定煊说,约30多年前,日本经济泡沫化正严重时,租金吃掉大部分企业获利,日本政府也在1990年推出房地产税改,可惜为时已晚,直接导致1992年的泡沫崩溃。

虽然没有成功阻挡泡沫化的崩溃,但近10年房价涨幅才8.43%,也可以说是成功抑制房价上扬,以日本现行的税制而言,光是买入,就要先交3%的持有税;自用的话每年还要交1.4%固定资产税跟0.3%的都市物业税,出租用的要交4%的固都税。

倘若最后要出售,五年内必须缴交39%税金,超过五年也要交20%。重要的是日本人口严重老化,住屋需求日低,房客又有借地、借家法的保护,这些税赋根本大多数无法转嫁给房客身上,所以热钱不再往房市方向跑。

▲ 美国房价无法抑制,主因是「供不应求」,且无法律保护租屋者。(图/翻摄自免费图库Pexels)

「美国持有税高房价照样上涨」主因来自于美国是「移民者天堂」,光1980年至今,人口从2.2亿成长到3.3亿、50%。导致房地产供不应求,而美国又缺乏保护租屋者制度,租金甚至可占比租屋者家户收入的30%以上,

供给不足除了过多的合法+非法移民造成,也因为美国环境保护相当严格,即使拥有土地权,也不见得可取得营建许可,最后热钱、供需失衡两者同时发威,热钱不断流入房地产,税制无法保护租屋者,让租屋族成为最大的受害者。

▲ 章定煊认为,台湾因借镜日、美失败足迹,避免步入两国后尘。(图/记者陈韦帆摄影)

最后,章定煊说,各国环境不同,其实难以比较,但倘若只看热钱流入房地产的状况,相对日、美,台湾也只是进行式,我们不该急着反驳「房价必涨」趋势,而是应该借镜这两大国家的失败足迹,避免台湾成为下一个因房产热度过高,导致经济泡沫化的国家,也提前为弱势的租屋者做好准备。

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2021-1-18 4:12

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日本的房价是如何演变至今的

日本的房价是如何演变至今的

8か月前

来源:老孙房谈记事

说起国内的房价就很容易将国内的情形拿去和其他国家进行比较,今天小编就来说一说日本。

因为日本的国情与我国不同,因此大家在心底做比较时还是要多方面考虑。

日本是经历过房产泡沫经济的国家。1985年,日本人几乎全民炒房,因为房价升高,人的投资心理认为炒房是致富较快且看不到风险的项目。所以可见炒房并不是只出现在中国,毕竟利益是驱使人炒房的诱因。

其实房价高不可怕,可怕的是房价高工资却不高,而当初的日本正是经历着这样的情形。可是住房是人生活中必不可少的条件,所以除了租房就是买房。不论是不是处于全民炒房的时代,买房总是比租房要划算得多,至少奋斗半生还能留下一套房子在。可是当时日本国民大多数资金都流入了房地产行业,其他方面的经济流动自然得就会缩小。

而一个国家要搞活经济,恰恰需要市场的资金流动,促进多种物品的购买成交,来保持全民经济的活力性,这是一个危险的信号。

在1985至1990年间,房价更是扶摇直上,一套在今天都只能卖900万日元的公寓,当年却以16.5亿日元的价格成交。1988年,日本私人住宅投资增速高达22%后,从90年代开始逐年大幅下降,熊市不言底,之前的巨大涨幅统统被跌了回去,包括东京在内,日本6 个大城市的住宅用地价格平均下跌65%,商用土地价格则暴跌87%,最低时的房价只有最高时的10%。截止2012年,东京的房价仍然是天价时的5分之一。

1990年后,日本陷入“失去的二十年”。国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振,二十年间,日本年均GDP增速只有0.75%。

当时的日本花费了10年时间用于整体经济的恢复。泡沫经济之后,日本的房地产供量一直很少,不过这毕竟是很多年之前的事情了,想必朋友们对于日本现在的房价也很敢兴趣。

其实目前日本东京的房子较便宜的房价在2万元人民币左右,最贵的则达到35万元人民币,在东京的核心区域,房产价格也基本上与北京的四环五环价格相同,在国与国之间最繁荣的城市房价对比,因为日本的房子都带精装修的,没有公摊面积,相比较而言整体价格即使看起来与国内价格相差无几,但实际上要比我们同等房款的价格低一些,东京房价也受政策的影响,就比如2020年东京奥运会就会对房价有很明显的影响。

中国人口众多,对房地产的需求也就更大,但是为了不影响国民的正常生活,房住不炒以及限购等政策也已经被重申了好几次,房价控制的还可以,至少成都控制得还不错,有涨幅,但从不会大涨,所以升值空间还是有的。我们普通人买房不求大赚一笔,但求有个好的住处

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2020-6-30 4:06

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奥运热潮再起!东京房价将水涨船高

奥运热潮再起!东京房价将水涨船高

2年前

来源:联合报

迎接2020 奥运到来,日本东京正如火如荼做足准备,包括软、硬体设备升级,同时影响房价升值,日本信义社长何伟宏分享,根据过往经验,先前举办奥运会城市,如亚特兰大、雪梨、北京及伦敦等,奥运会过后房价即水涨船高,未来发展呈乐观态度。

其中主场馆「新国立竞技场」和晴海选手村尤为吸睛,奥运结束后,选手村将作为永久性建筑重新翻修并出售,同步进行大规模造镇计画,包括1栋商业设施和23栋住宅大楼,住宅格局涵盖单人套房、适合家庭3~4房,生活机能充足,首期建案将于7月下旬展开,相关动向相当值得关注。

JR山手线中,新车站「高轮Gateway」坐落品川站至田町站间,将于2020年春天启用,周边有饭店及住宅大楼等开发案,预计有8栋高楼层大楼,完工后可带动10万人以上劳动人口。

迎接东京奥运到来,日本房价节节升高。图/徐力刚

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2019-7-18 4:18

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房价上升东京首购族向蛋白区移动

房价上升东京首购族向蛋白区移动

2年前

来源:联合晚报

东京港区。图/本叶国际提供
不只国内主要都会区民众购屋被迫往外移动,业者指出,近年东京都心23区的房价地价不断地上升,对许多日本首购族来说,在都心购屋已遥不可及,想买房的人纷纷转向埼玉县、千叶县、神奈川县等地区。

本叶国际资产管理株式会社社长林彦宏表示,这几年随日本经济复苏,东京都中心的海湾沿岸出现许多超高层住宅开发项目,东京都心地价也逐渐攀升,但一直以都心为主,特别是山手线内及包括中央区、千代田区、港区的都心三区。

郊区车站沿线热
他说,近年日本双薪家庭快速增加,自住首购需求也跟着上升,但购屋者看着都心房价高居不下,望屋兴叹之余,纷纷转向购买郊区的物件,日本建商也看准这一趋势,这几年积极在郊区的车站附近大规模开发,带动了一波东京周围县市热潮。

根据日本不动产经济研究所公布的数据显示,一都三县(东京都、千叶县、埼玉县、神奈川县)2018年上半年的住宅销售量较前一年同期增加5.3%,达到1.5万户,其中郊区住宅大楼签约率都在九成以上,以各地区的销售量来看,埼玉县增加了17%、千叶县更是大幅成长了55.7%。

林彦宏表示,郊区住宅价格虽已连续六年上涨,但与23区相比,郊区每户平均5962万日圆仍是相对可以接受的价位。过去几年,日本不动产房屋售价都从东京都内开始成长,当性价比低于预期后便会纷纷转向郊区。

由于郊区的发展性仍不及都心的发展,因此当郊区的房价成长到一定程度时,回过头来23区内的房价又会再有一波的成长,在此模式之下,东京都心内的成长仍值得期待的。

日本买房留意税率
林彦宏说,东京的房价前景仍持续看好,海外投资人购屋时除了要优先考虑地点之外,还须考虑日本的高税率政策,建议投资人放长期的收租以避免税金压低了投资报酬率。

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2019-6-12 4:08

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日本房价崩盘对今日中国有何借鉴意义?

日本房价崩盘对今日中国有何借鉴意义?

3年前

来源:搜狐

进入2018年第二季度后,国内房地产正上演最后疯狂。东北边境小城丹东房价两天暴涨57%,吓得开发商临时封盘。还有炒房团在短期内将三线城市房从炒高两三倍,令人不寒而栗。

更让人叹为观止,上海静安大宁金茂府三期新开楼盘,平均售价高达9.38万元/平方米,开盘当天,所推房源全部售罄,就连国外媒体也佩服,中国人咋会有这么强大的购买力?

现在的中国房地产市场,几乎与上世纪90年代初日本楼市相差无几,都处于极度的疯狂状态。当年人们都坚信,日本在经历了几十年强劲的经济增长后,已一跃成为世界第二经济强国。日本取代美国成为世界第一经济强国只是时间问题,所以日本房价屡创历史新高,是再正常也不过事情。

实际上,自1985年日本签订了“广场协议”后,日元就开始了升值之旅,日本人口袋里面的钱多了,就开始买遍全世界,甚至把美国的标志性建筑洛克菲勒大厦也收获囊中。

同时,国际资本也蜂拥而入,把日本的土地和资本市场炒上了天。可能有人会问,当年崩盘前的日本房地产与现在有何相似之处?事实上,现在的中国房地产疯狂程度还真与当年日本有很多雷同。

第一,当年日本的口号是“东京的房价不会下跌”。为了替这一神话推波助澜,还有这样一种信念:政府永远会支持房地产,日本只有一个东京,吸引着全国乃至全球人口流入。站在世界中心,怎会有泡沫破裂的担忧。而现在日本东京银座公寓成交价格只有繁荣时的四分之一都不到。

在日本房地产最疯狂的时期,上至房企和金融机构,下到普通居民,没有人不在购置房产和股票的,期待在持续的暴涨中也能分得一杯羹。而日本银行业也鼓励居民贷款,金融机构也乐于拿房企的地作为抵押品,将钱贷给房企开发地产。整个房地产杠杆率在短期内以惊人的速度上升。

第二,随着国内外游资对日本房地产的恶炒,土地价格不断暴涨,地王每隔几个月就要刷新一次。1990年,仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍。从1985年底到1990年初,短短四年多时间,日本城市地价增长了200%。无论是实体企业还是金融机构,都不计成本将资金投入土地市场。

第三,日本政府调控房地产也“无果而终”。早在崩盘之前几年,政府就已看到楼市和股市的狂热,频频出手,可惜无济于事。当时日本的楼市调控措施与现在并没有什么两样。1987年,日本政府要求金融机构严控房地产贷款量,“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”。然而,这些举措对房市并没有产生任何正面影响。

更要命的是,土地管控措施,非但没能遏制地价飞涨,反而因为对土地限制过多,从而导致供给不足,地价不降反升。在货币市场上,日本开始大幅度收缩。在短短1年内,日本央行连续3次提高贴现利率,连续5次加息。然而,过于着急的货币政策,反而成为股市崩盘的导火索。日本房地产调控反而事与愿违。

以上几点都是房地产最后疯狂时的表现,到了1990年,股票市场率先崩盘。接着,楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切,资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失,要求企业偿还贷款,企业不得不变卖股票和不动产,大量地产抛到楼市,地价应声而跌。随后房企倒闭、银行不良率暴增发生危机,普通国民住房转眼变成了负资产。

事实上,房地产泡沫的破裂都是在不经意的时候来临。城市化红利消失、人口红利衰退、资本过度炒作、对楼市股市过度依赖、调控政策过于刚猛……所有或隐或显的负面能量,在这一刻全面爆发。日本在上世纪90年代初的房地产泡沫破裂,给今天中国的房地产带来啥启示呢?

首先,一国经济若是过度依赖于房地产,会造成经济结构单一,房地产去泡沫化后,经济步入长期的衰退期。随着房价暴跌,国民财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。日本经济更是萎靡不振,二十年间,日本年均GDP增速只有0.75%。

可能当年的日本房地产泡沫破裂还要比现在的中国略好一些,因为日本早在上世纪60年代就让国内的企业走出去,到海外布局能源、矿山、办厂等,所以即使日本经济这二十多年来是衰退的,国外的日企可以反哺处于衰退中的经济。所以,日本经济虽然衰退二十年,但没见到国民的生活质量下降。

再者,房地产业应与其他行业共同繁荣发展,才是百业之幸,否则做实业不如炒房,那谁还愿意把资金投向实业呢?更谈不上制造业的转型升级。当时,由于日本房地产的挤压,与日元的持续升值,导致日本制造业衰落了。在日元快速升值的压力下,丰田、本田、索尼、日立、东芝等老牌日企都被迫将工厂大规模的转移到东南亚去了。

最后,当投机性购房退潮后,日本房地产一地鸡毛,所以房地产去投机化要严格执行,不能只说不做。正是由于当年给居民(包括境内外游资)、房企业滥加杠杆,导致境内外游资既获得了日元升值的好处,又斩获了日本房价上涨的双重收益。而留给日本却是大量银行和房企倒闭,当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫。日本人迄今还在为疯狂买房付出代价。

日本房地产泡沫破裂乃是前车之鉴,与今天国内一些地方的楼市又何其相似。我们不要相信房价永远只涨不跌,我们更不要相信房地产可作为国民经济的支柱产业,我们更不要相信投机性炒房能给经济带来超预期繁荣。而一旦游资离去,便是留下一片狼籍。经济和金融将会长期陷入衰退之中。

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2018-5-19 4:54

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日本东京一居室房价创新高 均价达114万人民币

日本东京一居室房价创新高 均价达114万人民币

3年前

 

  中新网1月17日电 据日媒报道,近来,日本一居室住宅等投资用楼房住宅的价格持续上涨。日本大型信息网站“健美家”汇总的数据显示,东京和大阪2017年的一居室住宅均价时隔2年再次刷新了2006年有统计数据以来的最高纪录。

日媒指出,其背景在于出于对老年生活的担忧,希望获得租金收入的30至40多岁工薪阶层的投资需求旺盛。

据报道,健美家对该网站上登录的住宅价格进行了统计。一居室楼房住宅(按建筑物区分所有权购入)东京23区的平均价格为1961万日元(约合人民币114万元),比2016年上涨了9%,超过了创此前最高纪录的2015年(1828万日元)。

日本医生和律师等高收入人群为了避税等而投资多处住宅的情况也很突出。销售二手一居室住宅楼的和不动产公司表示,“临近多条铁路线路、交通便利的东京都中心地区的住宅很受欢迎”。此外由于最近日本股市上涨等,重新组合资产、购买住宅的富裕阶层也很多。

报道还称,由于利率低、易于获得贷款等,日本投资用住宅的价格从2013年开始大幅上涨。不过在东京都23区,价格上涨近10%的区分所有权住宅的平均收益率降至5.5%至6%水平,

不少观点认为“价格仍有上涨空间”(健美家)。也有房屋交易中介指出,由于日本金融厅加强监管,“金融资产较少的人难以获得高额贷款,买方人群正在减少”。

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2018-1-18 4:57

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为什么说就算楼市崩盘 你依旧买不起一套房子

为什么说就算楼市崩盘 你依旧买不起一套房子

3年前

来源:中国经营报

 

“只有傻瓜才从自己的错误中学习,智者从他人的错误中学习”

——俾斯麦

很多人希望房价崩盘,“赶紧崩盘吧,房价从30000元降到1000元,我要买一堆房子”!

这种说法在地产情报站后台屡见不鲜,经常被赞到第一名。

我不禁好奇,这些祈祷房地产崩盘的人,究竟是出于什么目的?难道难道没听说过有一句话,叫做“覆巢之下,安有完卵”?

假设房价如你所想,楼市崩盘了,你真的买的起吗?

目前形势下,说房价崩盘是一件需要想像力但又不敢胡思乱想的问题。

不过,房地产的疯狂与崩溃,日本、美国之前经历过,这些国家和地区,房价崩盘后,普通人的生活出现了哪些变化?

之前说过香港,接下来简单说说日本。

日本

上世纪80年代的日本房地产市场一片火爆,当时有个说话是:仅东京23区的地价就可以买下整个美国。

1985年“广场协议”签署后的6年时间里,日本国内6大城市商业地价蹿升了3倍之多,房价开始出现赶顶。


▲签署“广场协议”的G5五国财长

大约1991年,东京房价迎来悲情一刻,房价3个月暴跌65%,日本房价持续下跌至2005年。

▲1980~2007年日本全国平均房价及东京都平均房价走势图

看上面日本的房价趋势图,房价岂止是腰斩,按照祈祷崩盘的粉丝的说法是,不抓紧时间抄底买房的人都是傻子。

事实上,东京房价崩盘,导致成交萎靡、银行贷款断供,一夜间,购买房产的千万富翁变成了千万负翁,自杀、破产集中爆发。

过剩的房产随处可见,很多逐渐年久失修而垮塌。

企业大量破产,银行、房地产公司破产数量超过3000家,日本就业压力空前,工资低、工作时间长,失业率上升,于是啃老族率先在日本流行。1991年,日本离婚率暴涨。

房价崩盘前,日本人大多贷款买房,很多才工作的人就背负了5、6000万日元债务,在房价崩溃后他们不得不借高利贷偿还银行,借新债换旧债,这让日本人在还债中度过了一生。

你以为不买房子的人,生活不会受到影响吗?错了!

找工作的45岁中年男子睡在胶囊旅馆,这个旅馆一夜的费用约30美元,对这个“棺材房”,他说有睡觉的地方已经很不错了。

一位51岁单亲妈妈,为了抚养17岁的女儿,不得不同时打两份工,即便如此,她的年收入还不到1.7万美元。

无家可归的人成了流浪汉,他们的炊具,食材是捡回来的货超市的过期物品。

日本人讲究脸面,流浪汉外出时地铺要求打包、遮盖好。再不然,用纸箱子临时搭建一个“家”。

很多人设想,如果房价崩盘,还没买房的人将高兴。因为崩盘后,房子似乎唾手可得。

看过日本楼市崩盘的历史,再回头看这个问题就简单了。

这种情况,指望着房价跌、收入涨,从而可以轻松买房,无异于异想天开,能够降低收入保住饭碗已经不错了。

身在这个有房地产息息相关的大体系中,一旦崩盘来临,我们将无一幸免。

 

从日本崩盘血淋淋的教训中,我们可以推测,假设中国楼市崩盘,将面临哪些问题?

首先,中国经济发展受到的冲击最大。

房地产不像卖包子,买好面粉、青菜、肉、笼屉,通好水电,雇几个小工包好了蒸好了开卖就行,卖不出去,顶多也就是卖包子的作死,但不会影响整个国民经济的发展。

但房地产不一样啊,如果楼市崩盘了,上下游要一起玩完。

和房地产绑在一起的行业有很多,牵一发而动全身。这些行业受到牵连后,GDP的发展速度会加速减缓。中国经济会一蹶不振,甚至倒退。

其次,老百姓的可支配性收入会暴跌。

房地产崩盘,首先是开发商跑路,扔下一堆没盖完的烂尾楼或盖完了卖不出的空城。

材料商、工程队拿不到钱,开不了工资,买不起原料,最后工厂倒闭,员工失业,钱只出不进,手上可支配性的收入暴跌。

所以有些人意淫房价暴跌,然后用自己现在的收入去抄底崩盘后的房价,这是不可能的。

另外,还有一点需要某些人清醒认识的点是,你现在手上每个月挣的钱,有一部人是房价上涨带来的泡沫福利,大泡沫破了之后,小泡沫岂有不碎的道理?

最后,买房的相对难度降低了,但你依旧买不到房子。

基本生活都难以保障了的时候,现在那些天天念叨着房价崩盘自己好买房的人,真崩了你敢买吗?

到时候你会不会又开始担心自己能不能抄到底?崩了之后还会不会继续降?

别忘了,追涨杀跌,可是绝大多数人的共性。

 

买不起房,房价太高,不是今天才有。每天都有人觉得,今天的房价太高了。

换句话说,泡沫一直有,不是今天才有。白菜也不是10年前的价格了吧。

回到当初的历史条件下,在28年前人们的心中,房价不也是高不可攀?

1989年,人民日报担忧房价,房价胆敢涨到2000,北京大学生不吃不喝需要100年才买得起房!

谁都想有一套房,谁都想更富有。谁都想“大庇天下寒士俱欢颜”。

那些叫嚣着房价贵的,有些地方不贵,比如三四线城市(环一线城市的三四线除外),有些地方贵,这些是由供需关系决定的,按照经济学关系,价格围绕价值上下波动,它本来应该是这个价。

现在人们说房价高,通常是说北上广深,二线省会城市,以及环一二线城市的三四线城市。这些城市的高房价,往往是建立在城市繁荣,或者预期城市繁荣度上的。

城市的发展必然导致房价的上涨,那些既想享受城市发展带来的红利和机遇,又想上演空手套白狼的键盘侠,不能理智分析楼市现状,只会期盼楼市崩盘的人,真不知道说你们什么好。

有钱人仍然是有钱人,穷屌丝也还是穷屌丝,房子依然不是人人都买得起,大城市一直都寸土寸金。

不要以自己的购买力作为判断的依据,有时候,我们都没自己想象的那么优秀。

在买房之前,想好最坏的结果,如果这天到来,你能承受压力的能力有多强。

最后,楼市不会因为你担心就崩盘,因为你乐观就大涨。对于普通老百姓来说,与其期盼楼市崩盘,倒不如多想想,如何才能增加收入来的实在。

 

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责任编辑:蔡雨婷_HS305

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2017-12-6 4:03

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低利率与奥运加持,日本银座房价标上泡沫经济高峰

低利率与奥运加持,日本银座房价标上泡沫经济高峰

3年前

来源:Technews科技新报

【Technews科技新报】日本银座二丁目地区土地价格,受到日本央行宽松货币政策导致的热钱追捧,现在已经来到 1980 末期到 1990 年初所谓日本泡沫经济的最高点,加上 2020 东京奥运加持,许多机构预言,东京商业地产利多因素太多,实质已经过热。

村上春树曾经在村上朝日堂书中提到自己当年凑 500 万日元就能在东京国分寺附近开爵士咖啡厅,实现自己不想上班的梦想,但现在土地与建物价格飙涨,同一个地方开店成本至少要 2 千万日元,直言“怎么想都不是普通年轻人凑得出来的金额”。他说话的当时差不多就是日本泡沫经济的时代。

日经亚洲评论 (Nikkei Asian Review) 报导,从日本央行实施量化宽松政策以来,东京商业地产房价飙涨多年,根据东京日本房地产研究所称,7 成投资者认为日本国内房价已经到达最高峰,领盛投资管理也发出警告表示日本房价上涨将近尾声。今年 7 月日本商业地产价格仅年增 0.5%,据东京地产服务公司 CBRE 表示,东京大手町区商办的预期收益率在 7 月份下降至 3.55%,是 2003 年调查开始以来的最低水准。

投资大型房地产已经很难赚钱,许多不动产投资信托公司转向小型地产,据大和证券估计,截至 9月 15 日,国内上市房地产投资信托基金在 4 月至 9 月期间购买的房地产总值,与去年同期相比下降一半,已经来到安倍晋三上任前的水准。租赁公寓管理公司的新建筑物融资方面也可以看到同样的下滑趋势,一家建设公司称其客户现在非常谨慎。

日本也有大批公寓闲置的怪象,主要是因为日本地上有建物的土地评估价值比空地低,因此许多人为逃避遗产税,就在空地上面盖公寓。今年 7 月建屋租金下跌 3.7%,连续第 2 个月下滑,公寓个人贷款新增案件下降 15%。

日本央行政策将热钱推向房地产市场,现在房地产投资成本太贵,投资资金开始转向海外,日本房地产开发商三菱地所 6 月成立基金,投资亚洲与澳洲的商办大楼与商业性设施,该基金是为日本国内生命保险公司、退休基金与其他机构寻找海外房地产投资标的,只要低利率环境还在,全球大城市房价跌幅有限。

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2017-11-26 4:17

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银座地价飙至¥245万/平 奥运前买房地价&房价双收

银座地价飙至¥245万/平 奥运前买房地价&房价双收

3年前

来源:房天下日本房产网综合整理

银座山野乐器本店的地价已经来到了每平米4010万日圆(约RMB245万/平)

这个金额甚至已经比起90年代的泡沫时期要更高了!

同时,根据不动产经济研究所的调查,首都圈的新成交价格也来到了历年新高早已突破了2008年的雷曼风暴时的价格!

可以说无论是面粉的「地价」,还是面包的「房价」都有很大程度的上!

虽然东京房市如此欣欣向荣,接下来看看笔者所接收到的资讯。当然,房市本来就有人看多,有人看空。的确,日本央行的负利率,的确是因为安倍的经济政策迟迟没有达到的通膨2%。

因此日央行黑田下重手,期望将资金从银行赶去市场,但的确因为国际经济情势不稳,日本企业也不敢贸然进行设备,也就造就了游资多,钱没地方去的窘境。其实日本的经济现在这么糟,也不能完全怪日本,主要仍然是因为有:

美国新总统特朗普带来的不确定性

国内经济问题与人民币下行

原油价格暴跌

朝鲜与中东等地缘政治风险

欧洲金融动荡不安

等五大风险缘故

但使日银的负利率政策,对于整体经济来说,是失败的。

但就对「不动产」这个产业,可以说是大补药,因为对于建商的土地以及建筑融资更宽松了,也相对减轻了许多房贷族的负担。因此使房市没有「性的变得超级好」,也会因为这样的政策「撑住」不动产市场,不会往更差的方向发展。

 

 

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2017-10-17 4:14

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日本外来植物入侵导致英国一栋豪宅杂草丛生房价贬值

日本外来植物入侵导致英国一栋豪宅杂草丛生房价贬值

3年前

来源:国际狗仔

 

据英国《镜报》10月5日报道,英国一对富豪夫妻近日起诉一位74岁的老人,理由是老人卖给他们一栋目前价值50万英镑(约合人民币436万)的房子,但是发现豪宅里长满了野草。这种野草是来自日本的外来物种。

 

 

这对夫妇名叫亚当和埃莉诺·史密斯,由于购买的豪宅里长满了日本紫菀,他们决定将卖家露丝玛丽告上当地法庭。(图:亚当·史密斯)

 

 

不过双方都指责是对方传播了这些野草。15年前,史密斯夫妇从露丝玛丽手上花了20万英镑买下这栋三居室的豪宅。不过当时露丝玛丽在房子旁边留了一块地不出售。现在房子和这块土地上都长满了日本紫菀,连史密斯夫妇的私家车道上都长满了杂草。图:被起诉对象、房子的卖家露丝玛丽

 

 

史密斯夫妇称,这些杂草已经让自己现在价值约50万英镑的房子贬值了10%。但是露丝玛丽也对记者说,她已经竭尽全力阻止杂草的蔓延。

 

 

露丝玛丽说,在过去十五年,她一直用除草剂清除日本紫菀,也不断修剪,每年都会处理这些杂草。不过史密斯夫妇坚称,是露丝玛丽的这块土地上的日本紫菀蔓延到自己家里来。图:蓝色区域为史密斯夫妇的房子,红色区域为露丝玛丽的空地,黄色的是日本日本紫菀

 

 

据律师说,尽管史密斯夫妇没有出售房屋的意思,但是这些杂草确实让房子贬值了。目前案件正在当地的法院进行听证会。

 

 

日本紫菀是一种生命力旺盛的野草,被英国列为外来入侵物种之一。据数据显示,2012年,英国共有1857种外来物种,其中282种有攻击性且无法根除。

 

 

 

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2017-10-16 4:12

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日本房产两极分化 东京:26年后房价再现新高 均价5万+

日本房产两极分化 东京:26年后房价再现新高 均价5万+

3年前

来源央视新闻

日本不动产经济研究所9月发布的最新数据显示,8月日本首都圈新建住宅发售量同比增长7%,连续两个月实现增长。其中东京市中心的楼盘发售量一度大增4成。

住宅区

这里是东京市中心的一处住宅区。这栋100户的住宅接近竣工,据开发商介绍,第一期已经全部售罄。

自从4年前日本央行实施货币宽松政策以来,日本首都圈的新建住宅价格持续上涨。今年上半年每套的平均价格创下了上世纪90年代日本房地产泡沫破灭后26年来的新高。目前70平米左右的三室一厅均价约6562万日元、约合人民币388万元。

开发商介绍,作为购房主力的双职工育儿家庭大多偏好离车站近、周边设施齐全的住宅。而富裕的高龄夫妇为了晚年生活方便,到市中心交通便利区域的换房需求也很旺盛。

预计首都圈全年新建住宅销量今年有望同比增长6.2%,达到38000套。

首都圈楼市火热,但日本许多地方城市却是住宅过剩、房价缩水。日本国土交通省本月公布的地价动向显示,东京、大阪、名古屋三大都市圈维持不变,其他地方城市跌幅达1%。

 

 

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2017-10-13 4:27

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东京房价远低北京,中国人在日本买房像网购白菜

东京房价远低北京,中国人在日本买房像网购白菜

4年前

来源: 每日人物
(原标题:东京房价远低于北京,中国人在日本买房就像“网购白菜”)

“上海的一户人家,在上海时住的是在弄堂里煮饭、只有公用厕所的石库门,拆迁以后,领了五六百万补偿款,到日本买了一处高级公寓,注册公司办了投资移民签证,开始了作为日本公民的新生活。”这个看似过于美好的个案背后,是大批中国人开始选择在日本买房的风潮。

东京房价远低于北京,中国人在日本买房就像“网购白菜”

“中国人目前已经成为日本的房屋中介行业的主要客户”。图 / 来源网络

每日人物 / ID:meirirenwu

文 / 陈墨  编辑 / 金石

中国人来了

原本,赵婷是想在北京买房的。

去年5月,她卖掉了40平方米的老宅,打算换一套大房子。彼时,北京房价看涨,房产交易一片焦灼。四个月里,赵婷看中并付了定金的房子总价涨了70万,看到这个数字,房东反悔了,拉黑了她的微信,定金也没有退还。

赵婷只好租了房子住着,开始和房东打官司。结果,折腾间又赶上了今年北京房产调控的“317新政”,首付比例提高至60%。这就意味着,就算打赢了官司,她也难以在北京买到合意的房子了。

赵婷不懂股市,也懒得研究基金,手握200多万元现金的状况让她被一种巨大的不安定感攫住了。这时,她的一位在日本做房产中介的朋友出现了,提议她可以考虑去日本买套房,“中国人去日本买房不需要什么资质”、“从选房到签约都由中介沟通负责”、“购房流程往往两个星期就能完成”,再一看价格,位于大阪的20平米左右的小公寓,只要40万人民币左右,赵婷心动了。

相比赵婷的稍显无奈,媒体人陈阵选择在日本买房则是一种主动选择。

2010年,当北京的雾霾呛得儿子每周都要去医院时,在北京市中心生活了15年的陈阵举家搬去了大理,开了一家客栈。

起初,大理是他心目中的乌托邦,逃离城市的人们互不问姓名,每天喝酒唱歌。后来,外地人的涌入带动了大理的房价,“大理好像成了北京的一个区,遍地是京牌的车。”陈阵想找一个地方重新开始,2016年8月,他看中了日本京都。

东京房价远低于北京,中国人在日本买房就像“网购白菜”

京都西郊岚山风景区内的一栋木质别墅。图 / 来源网络

陈阵委托中介为自己找了一处独栋木质别墅,地处京都西郊岚山风景区内,一共花费了人民币70万元。

不久后,赵婷也在日本买了房——在大阪,一套19平方米的小公寓,包括手续费在内总计40万,这间建于80年代的公寓和日本大多数房子一样,都是精装修。

据一位在日本从事不动产行业7年的华人中介介绍,中国大陆居民大批赴日本买房,是从近两三年“北京房价超过了东京”开始的,据相关数据显示,2014年8月,相当于一线城市郊区的日本大阪彩都西,每平方米售价约2.3万元。同年,北京市涨幅最低的通州区,均价已接近3.1万元/平方米。

再加上东京成功申办2020年奥运会、日元贬值、东京和大阪可能会开设赌场度假区等利好,从2015年下半年开始,大量来自中国大陆的投资客开始大批涌入日本。

根据房地产门户网站“房天下”统计发布的《2016中国人海外购房趋势报告》,日本已成为继美国、澳大利亚、加拿大之后,中国人的第四大海外购房目标国家,这些购房者半数以上来自上海、北京,预算多在60到120万元之间。

日本方面的资料也同步显示,现今,中国大陆已经超越香港、台湾、新加坡,成了海外赴日买房的最大来源。

买房就像“网购白菜”

从决定在日本买房到买到房子,赵婷一次日本也没有去。

去年决定在北京买房时,她经历的是“过户一个环节排号就得一个半月,都有黄牛号了,一个号十几万”,而在日本买房的整个过程干脆利落,从选房到办手续,包括往返邮寄文书在内,只用了一个月,不需要和房东打交道,全由中介代办。

一位在日本的华人中介告诉《每日人物》,在日本,平均一套房的成交时间是半个月,一些位置好的房源放出来,常常5分钟就被中国人抢走:大部分中国投资客压根儿不来看房,通过谷歌地图看看位置,中介发图或视频看看房子外观,就果断下单购房了,“就像买白菜似的,还是网购白菜”。

越来越多的中国购房者直接促进了日本华人房产中介行业的发展,一家在大阪的华人中介公司索性在上海、北京开设了两家办事处,仅在今年截至目前,该公司就已经卖出了900多套房子,绝大部分买家是大陆客户。

但无论购房的流程多简洁、便利,也还是有一些需要提防的地方。

陈阵是自己亲自到日本签约的,按照惯例,买卖双方都应向中介缴纳相当于房价3%的服务费。华人中介告诉他,因为原房主要缴纳遗产税,所以对方的中介服务费也由陈阵负担,房子便宜、满意,陈阵爽快地同意了。但长住日本的朋友得知此事后,帮他找了个翻译,签约当天直接与房主沟通,最终揭穿了中介想两头收费的骗局。

地理位置也是中国购房者有可能会被忽悠的因素。

有时候,一套房源信息挂出,有人询价时,中介会推说房子已经卖出,推荐附近相似的另一套。一位中介告诉《每日人物》,如果在北京,距离地铁站步行10分钟以内都算很近,但在日本,“离地铁10分钟以外就根本不要考虑了。”因此,相差几分钟的路程,在日本的价格就是天差地别。此外,还有的中介以低价买下房源,转手加价卖给客户。

一位比较了解日本房产市场的人说:“一些华人中介会钻空子坑人,中国客户往往被骗了也发现不了,因为即便被骗了,和大陆比起来还是便宜太多了。”

日本的房价为何会如此便宜,这很大程度上是因为——日本人根本不爱买房,尽管日本政府用极低的贷款利率鼓励买房,仍难以激起国民买房的热情。

尽管近年来日本的房价有所上涨,但也只有30年前的一半。1985年到1990年时,日本流传着“土地神话”,东京地价高到可以买下整个美国的土地。1991年,房地产泡沫破裂,房价3个月暴跌65%,股票在房价下跌后进一步暴跌,跌幅超过80%,日元也开始了20年的贬值,四处爆买的日本人从此在国际上消失。

东京房价远低于北京,中国人在日本买房就像“网购白菜”

在此期间成长起来的日本人也逐渐养成了不婚不育不买房的“低欲望”习惯,此外,由于日本的工作流动性大,企业也倾向于支付高额的租房补贴,人们便更不愿意被房子绑架。

有调查显示,日本人平均买房年龄为41岁,日本内阁府2015年发布的《住宅生活相关民意调查》结果显示,约有四分之一的日本人认为不买房也无所谓。

赚大钱很难

买下日本人不爱买的房子,然后租给日本人住——这是大多数中国人在日本买房的投资方式,因为在那里,他们无法“炒房”,根据日本的相关规定,房子五年内转手,增值部分的30%到40%需要缴税,5年后转手,税收也占到增值部分的1/5。

与国内买房看重涨价不同,衡量在日本买房是否划算,最重要的一个概念是租售比——就是房屋租金与房屋价格的比值。日本低房价高租金,扣掉管理、修缮、缴税等各项费用,租售比能达到5%左右,买房出租,20年回本。与之相比,北京房子的租售比只有2%左右,回本年限更是可能翻倍。

赵婷购买的大阪公寓就是自带租约的,当国内的房子撕扯了一年多还没有拿到赔偿时,她在日本的公寓已经开始收租了。通常,中国购房者的租金收入会由中介负责包租、收租、交税,再按月份或季度给中国客户汇款,有的“土豪买家”干脆把钱放在中介,来日本旅游时再用。

做研究投资的水湄测算过日本购房收益——大约等同于购买一个年化收益率6%左右的理财产品。

东京房价远低于北京,中国人在日本买房就像“网购白菜”

水湄在日本购买的第一套住房

家住上海的水湄2014年第一次去日本旅游时就动了买房的念头。尽管有能力买房,水湄在上海依然选择租房。她租住在公司附近,每天沿着开花的小路步行5分钟上班。她认为房子居住和投资的功能是分开的,居住舒服最重要,投资则要考虑回报。

她在日本买了三套房子,大多选择地处大阪核心地段、靠近地铁的小公寓。这种房型最易出租,面积在20平方米左右——日本房子没有公摊面积,赠送阳台,这种大小的公寓能满足独居需要,全套价格在人民币50到60万元之间。“我没把日本买房与国内买房对比,而是当做投资品,是家庭资产配置的一个选择,对比的是国内理财产品。”她说。

东京房价远低于北京,中国人在日本买房就像“网购白菜”

日本的公寓。图 / 来源网络

旅日24年的华人学者、东京《中华新闻》主编姜建强说,在日本核心地段投资买房,可以小赚,除非成片买,否则赚大钱也很难。

为了能通过租房收获更多的回报,国人也充分地发挥了创造力,有人专门买死过人的凶宅用来出租,因为这种房子价格低,投资回报率更高。

还有中介员工和8个客户一起集资,筹了1.4亿日元(约合人民币843万元),买下3层楼8个房间,委托专业公司经营开办民宿,每年有近60万的租金收益,9个人的名字按照出资股份从高到低排列在房产证上。

除了相对有限的回报率,日本社会的老龄化、少子化,也是很多中国投资者需要面临的“未来风险”。

“今后日本住宅显现出的一个趋势是:白送恐怕都没有人要。”姜建强有些悲观地在文章中写道。

去年年初,有个日本人来到姜建强供职的报社,要刊登广告,以5万日元(约合人民币3200元)的价格出售一套48.9平方米的公寓。公寓位于新泻县的滑雪观光胜地,曾经租借给游人居住。如今日本经济不景气,滑雪胜地变得冷冷清清,公寓也鲜有人租住了。但固定资产税、管理费、修缮费、水电煤基本料金等仍要照付,原本用来盈利的房子反倒成了无底洞。

广告刊登一个月后,姜建强得知,房子降价出手了,最终以3万日元(约合人民币1900元)的价格卖给了中国人。尽管上世纪80年代,日本经济泡沫破灭前,这套房子的价格是7500万日元(约合人民币450万元)。

空房率越来越高,使得无人居住又要不停交费的房子被日本人视为烫手山芋,2015年,日本甚至出台《日本闲置住房的特别措施法》,规定日本地方政府可建议、命令将对治安及防灾造成问题的空房所有者对房屋修缮或拆除。

因此,日本人始终以冷静的姿态看待不断涌入的中国购房者。日本不动产研究所的愼明宏认为,中国人依然高涨的购房热情部分来自对房地产价格下滑的经验不足:“对于一般的中国国民来说, 房地产神话 依旧会持续。”

买的是一种安全感

有限的收益,这是每个在日本买了房子的中国人都了解的事实,但这并不会阻止更多的中国人去日本买房,因为,对于中国的购房者而言,他们在日本买到的并不只是一个房子。

日本的房子是永久产权,即便是十几平方米的小公寓,也能按比例拥有一部分建筑所在的土地。

一对小夫妻卖掉了上海的婚房,买了公寓移民大阪。他们在帖子里感慨:“我们终于有了一块永远属于我们的地皮。不用为了70年的产权担忧,不用为了学区房而焦虑。”

从2015年4月起,日本开始放宽外国人在日创业限制。外国人在日本开办公司就可以申请经营管理签证,取得该签证,即可加入日本的社会保险体系,在医疗、养老等方面享受同等的国民待遇。

同年,日本电视台NHK的一期题为《购买东京的中国资金——房地产的爆买和投资移民》的纪录片中,一位在上海做生意的父亲表示尽管在上海过着富裕的生活,但一纸农村户口把上初二的孩子挡在了中考门外,因此,他决定在日本买房、注册公司,办理投资签证,让孩子在日本读高中。

东京房价远低于北京,中国人在日本买房就像“网购白菜”

NHK纪录片《中国热钱买下东京: “房地产爆买”和“投资移民”》

安定感——这是陈阵在日本买房后获得的最直接的感受。

家门前的公交车8:35准时到,不会早也不会迟。也不用担心“一病回到解放前”,小诊所就能提供专业医疗服务。加入日本的医疗保障系统,70%的费用报销。

在这里,儿子再也没有出现呼吸道问题,去年全家去马来西亚过年,房子半个月没关门,回来什么也没少。

于是,买房带来的生活安全感远远大于投资收益的有限,源源不断的中国投资者继续前往日本。

一对上海夫妻注册了公司,准备带着上幼儿园的孩子移居日本,做出这个决定最直接的原因是,他们租住在孩子就读的贵族幼儿园学区,这让孩子被家里买房住的小朋友看不起。

另一对上海的中年夫妻,今年3月在日本投资房产以后,妻子被检查出肺癌,夫妻俩随即办理经营管理签证,让妻子留日治病,享受日本的医疗保障和服务。

前不久,北京的一对老夫妻也找到房产中介,准备去日本养老,打算卖掉北京的一套房子,去日本买10套小公寓出租,足够老两口自己住得舒服和生活开销了。

当然,在日本生活也会有顾虑,例如“即便能在日本享受国民待遇,但作为外国人,要如何真正走入日本人的内心?”一位接受采访的中介十分惊讶:“我们干嘛要走进别人心里啊?”

(文中“赵婷”为化名)

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2017-7-29 4:59

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