资金泛滥房价一定涨?学者比较台、美、日揭真相

2021年01月26日

来源:经济日报

低利率,资金泛滥,房价一定涨?加重囤房税,调高持有税,房价一定跌?有网友以日本、美国为例,表示日本货币比台湾更泛滥,利率比台湾更低,但是日本房地产没什么上涨,显示利率跟货币不会刺激房地产。

另外,美国持有税很高,但资金泛滥下,房地产照样飙涨,显示持有税高无法抑制房地产上涨。

房地产学者章定煊表示,网友这两个论点,刚好戳中台湾房地产的问题。

首先是日本方面。章定煊说,日本这几年房价确实没什么涨,日本房价指数2008年1月的指数是99.7,到2020年1月,新冠疫情爆发前是108.1,10多年来,涨幅才8.43%,连10%都不到。

以东京都会区二手公寓为主的JERI指数,2008年1月是87.56,2020年1月是93.54,涨幅比总指数更低,才6.83%。

为什么零利率跟热钱炒不动日本房市?

章定煊说,目前日本的房地产税制是1990年修正的,当时日本房地产泡沫化严重,修正税制是为了遏止热钱继续流入房地产,以免房地产持续走高,租金成本持续上扬,吃掉了企业的大部分获利。

只是日本的税制改革太晚出笼了,反而造而1992年的泡沫崩溃。当时虽然没有发挥预期的效果,反而在2008年这一波资金泛滥中,成功的抑制热钱流入日本房地产。

他说,日本房地产税,光是买入,就要先交3%的持有税;自用者每年还要交1.4%固定资产税,以及0.3%的都市物业税,出租用的要交4%的固定资产税与都市计画税。

最后要出售的时候,五年内税率高达39%,包括30%所得税、9%住民税,超过五年,也要交15%所得税以及5%住民税,合计20%。

最重要的是日本人口严重老化,住屋需求日低,房客又有借地借家法的保护,这些税赋根本大多数无法转嫁给房客身上。所以热钱不会往房市方向跑。

相较于日本而言,台湾的房地产好炒多了。

第二,关于美国持有税很高,房地产却照样飙涨部分,章定煊说,答案很简单,美国是移民者的天堂,虽然出生率日益降低,但是总人口不断成长。1980年时美国人口才2.2亿,2019年已经到接近3.3亿,人口增加50%。

人口大幅成长,让美国大城市房地产供不应求,美国持有税虽然很高,但持有税能转嫁给房客。10年前美国租屋者的租金,只占家庭收入18%,现在达30%,有四分之一的租屋者租金占他们收入一半以上,房东没有持有压力,没抛售,房价就不会跌。

章定煊表示,美国的例子显示,当热钱与供需失衡两者同时发威时,光靠增加持有税是没办法抑制房价的,而且如果租屋者的保护方案不周全,弱势租屋者反而受害最深。

图/业者提供

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