日本房地产市场重生启示录

2017年05月29日

现领观察 · 2017/05/20

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在很多人眼里,日本房地产泡沫破裂使日本经济陷入长达近二十年的低迷,甚至出现五年的负增长。房价地价暴跌使居民资产大幅缩水,企业大面积破产倒闭,银行不良贷款持续增加引发牵动整个经济的系统性风险。房地产业更是陷入低谷,房屋新开工持续下降,空置率逐年上升。也有人曾把日本房地产泡沫破灭后的二十年称为“失去的二十年”。如今近30年过去了,日本的房地产市场到底如何?链家研究院与日本不动产研究所日前举办了一次游学活动,经过一个星期的学习与参观,发现日本过去三十年并非是“失去的三十年”,而是“重生与再生的三十年”。见闻

过去近三十年,日本房地产应对人口老龄化、少子化带来的挑战,针对房屋品质低、寿命短、流通性不强等问题,围绕住宅可循环利用,大力促进房屋流通、住宅再生,满足不同层次、不同群体的多样需求。

第一,房屋租赁市场发展水平较高。目前,日本租赁房屋约1852万套,占非空置房屋的35.5%;租赁家庭1852万户,占总家庭数量的35.4%;租赁人口约3391万人,占总人口的27.2%。从市场供给主体来看,机构持有房源占16.8%,机构托管占比高达66.2%。租赁市场的发展与开发商、建筑公司的转型密切相关。2016年新开工住宅中租赁住宅占比高达43.3%。建筑公司将触角延伸至后期的租赁管理等资产管理服务,大多以“建筑+资产管理”模式运营。如日本企业积水House,业务横跨建筑、装修、维修及房屋管理,2014年公司营业收入1.9万亿日元,其中44%的收入来源于租赁住宅的建造及管理业务,目前市值高达1.3万亿日元。

第二,城市更新、住宅再生业务方兴未艾。2008年日本的再生行业市场规模为7.4万亿日元(折合人民币4458亿元),其中设施的维修、维护市场规模占比48.6%。预计到2020年日本的住宅再生行业每年还有近1倍的增长空间。日本都市再生机构(UR)近年来进行了约48000公顷的新城开发和城市城区再开发,相当于东京都城市区总面积的78%。UR供给的住房总量约为156万户,相当于横滨市全部住房的总量。UR的再生住宅倾向于大面积的小区重新规划建造,再生住宅主要为自持的租赁住宅。2015年UR租赁业务收入总额为6672亿日元,占收入比重高达65%。针对老年人的居住需求特点,UR将房屋改造成分布式养老公寓,并配备老年人生活服务,应对高龄社会的挑战。

第三,二手房流通市场正在加快成长。由于日本特殊的房屋结构,二手房交易市场规模并不大。据FRK推算,2014年日本二手房交易量约51.9万套,交易规模约12.5万亿日元(约7500亿元人民币),二手房交易量占房屋成交总量比重约37%。但在东京等大都市,二手房交易量与新房开工量比例接近90%。伴随着二手市场的发展壮大,日本房产经纪行业迅速发展,三井不动产和野村不动产的年均单个经纪人营业额分别为2052万和3639万元人民币,综合货币化率分别为5.31%和4.15%。由于日本经纪行业有较高的准入机制、培训机制以及合理的薪酬机制,日本经纪人的职业化水平更高。

第四,大型公司的成长更加稳健。从房地产危机中突围出来的企业更加注重业务的多元化发展路径,资产管理、再生、租赁、二手房业务快速发展,大型公司不断涌现。典型的企业如三井、三菱,业务覆盖房屋建造、买卖、租赁、管理、更新改造等全流程,大部分公司的估值已经超过泡沫破灭前。三井不动产集团主营业务横向围绕办公、商业、住宅、物流、酒店和房地产金融等,纵向覆盖开发、交易、持有、运营等多个环节。三井Home的建筑服务主要围绕住宅、设施的工程,2015年公司在住宅装修改造方面的收入346亿日元,占公司总收入的14%,营业利润率为4.05%。目前该公司市值451亿日元,未来战略重点将围绕住宅再装修领域展开。

责任编辑:heisei6868
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