投资日本房屋到底能赚多少钱?答案吓死你

2017年06月12日
添升有财2016-11-16 09:12

听说这个国家的药妆和马桶是我们的最爱|如果你要去买房呢?

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今天,人民币兑美元中间价迎来第8天下调,报6.8495。与此同时,汇丰银行将2017年末在岸人民币兑美元预期由6.9下调至7.2,澳新银行也下调到7.1。

这个时候,你想的不是财产升值而是保值先。换美元?每年居民只有5万美元的额度,买房?一线城市的房价高得可怕。于是,中国人将目光盯向了我们的邻居——日本。继爆买药妆、电饭煲、马桶、铁壶后,中国人开始爆买日本的房产。

Why?因为日元历来是避险资产,因为即将到来的2020年东京奥运会,因为只需一线城市的零头就可以在日本拥有土地权……在日本人惊呼“中国人要买走2%的领土”、“北海道将成为中国的一个‘省’”后,小添财告诉你,到日本买房真的划算吗?

重庆人亲历日本考察买房:现实很骨感

就在半个月前,小添财的一位朋友,X女士刚从日本归来;她这次去日本的目的只有一个:看房!

据她介绍,目前投资日本房产最热门的城市是东京、大阪以及京都;前两个城市的房产出租、售卖价格较好;京都则是旅游城市,民宿比较受欢迎。X女士认为,这波日本房价的上升很大原因是2020年东京奥运会的行情,从2013年到2015年,东京圈房屋均价累计上涨7%,大阪圈则超过4%,连名古屋圈也上涨了3%。

但她这次则是直奔东京,看房目的地就选在了新宿,一来这里是东京的核心,二来商业、交通发达,无论是出租还是转手卖掉都有一个比较好的前景。

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为什么要去日本买房?

X女士有多次去日本旅游的经验,但并不只满足短期旅行,于是想到了旅居;在她看来,想去日本买房大致有这么几个理由:

日元是避险货币,海外置业也是资产合理配置的一种方式;

美国房产早在几年前已经涨了一轮,对于普通投资者也许并不合适;

日本的地产在经历了上世纪90年代的经济泡沫后,六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%, 现在房价远未到当初的价格。

在日本,几十万元、一百多万人民币就可以投资房产,你拥有的不仅是地皮,还有这里的空气、水源。而在国内,几十万只能在一线城市买一个厕所。

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中国人去日本买房需要解决的问题?

“200万人民币搞定2套日本公寓,首付金10%起。”这是某地产网站的宣传话语。似乎你只要有20万元,就能在海的对岸有一套房,还能每月坐收租金了。

中介宣传的前景看上去很美好,但X女士告诉小添财,要去日本买房,还有几个棘手的问题必须要解决:

签证:目前个人赴日旅游签证虽然很好办理,但每次停留时间只有15天,要办理三年多次往返签证需要提供10万元年收入的纳税证明;

资金过境:如何将少则几十万、动辄上百万甚至更多的资金缴付购房款,目前有私对私、或者公对公,以及通过外资银行比如汇丰银行转账等等;

投资还是租赁?是买来出售还是出租给当地人或者留学生,或者做民宿,都必须算好一笔账。另外,和中介公司沟通也需要相当的时间成本,还要过语言关。

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投资日本房屋到底能赚多少钱?答案吓死你

“这几年在日本买房的,少的涨三四成,翻倍赚也不是新鲜事!”事实的真相究竟是怎样?X女士和当地中介沟通后算了一笔账:

太便宜的房子不能买:网络上流传的几十万元在日本买房确有其事,但这些房屋大多太老旧、地段偏僻,连日本人自己也不太乐意租或者买,目前最值得投资的还是东京、大阪、京都等地。

费率太多:最明显的就是折旧率,也就是说你买到的第一天开始,这房子就开始贬值。如果有一条裂缝,折旧率比地震前还高。另外还有汇率差、房价差、印花税、登记税、取得税、固定资产税等等;

扣除这些费用后,实际收益可能在3~5%左右。也就是说和我们在国内买银行理财产品收益差不多。

日本买房利VS弊

优质的空气、水资源、便利的生活设施和人文环境(前提是你需要旅居或者移民);

日元作为避险资产,在日本拥有一套不动产,可以一定程度上降低人民币贬值带来的风险;

租金回报率较高,有中介说10年能回本,但前提是“地段、地段、还是地段”。

目前日本房屋价格还处于较低水准,考虑到2020年东京奥运会影响力,值得投资。

地震影响和地缘政治风险。除了八九级地震,如果普通地震让你的房屋裂条缝,折旧率就很可怕了。

升值空间。哪怕是东京这样的国际大都市,房屋涨幅依然比不过北上广等地,因为日本人不热爱炒房,租房对他们来说压力更小。

如果考虑到移民,那么买房还要考虑学区、周边教育、治安问题。

民宿。日本已经“解禁”民宿,今年4月开始,日本的旅馆业法终于对民宿有所实际意义上的放缓了。现在这条法律的适用范围扩展到了全国的多个地方,同时,滞留时间缩短为了 2 天 1 晚,对于房屋面积的限制,人均 3.3 平方米以上即为合法。前提是,你要找到靠谱的中介帮你运作民宿。

责任编辑:heisei6868
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