内房股上涨 却没有华润置地的影子

2017年06月21日

2017-06-21 来源:智通财经

  最近各大券商纷纷开起了中期策略会,但凡讲到房地产板块,有一个标的一定会被推荐,那就是华润置地(01109)。

在房地产行业龙头规模效应加剧、行业集中度大增、资金面趋紧的现状下,研究机构纷纷把目光投向低负债、高股息的公司。华润置地上一财年净有息负债率为23.8%,末期股息增长25.7%至每股61.2港币,自然获得青睐。

但它的股价走势并不像大家预期的那样噌噌往上走,在今年内房股一片大涨的形势下,华润置地只是象征性地跟了个风——自年初至今,在近100个交易日的时间里,华润置地股价只涨了30.10%,远低于47.49%的内房股平均增长水平。

与之龙头中国恒大(0333)、碧桂园(02007)、融创中国(01918)等龙头房企相比,华润置地的涨幅更是望尘莫及,前三强涨幅高达200-400%。特别是中国恒大、融创中国均以突破了历史高点,但华润置地距离股价历史高点仍有近5港元的征程。

年初至今内房股板块走势,图自富途牛牛

年初至今内房股板块走势,图自富途牛牛

  业绩是好的,股价却是不涨的,这怎么回事?

低负债率和高股息率

智通财经了解到,作为国企,华润置地的负债率一直被华润集团严格管理,因此华润置地负债率一直保持行业较低水平,且近年来还呈下降趋势。

根据公司2016年报,集团共实现综合营业额港币1093.3亿元,同比增长5.2%;扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利港币162.7亿元,同比增长13.9%;计入投资物业评估增值后的股东应占溢利港币195.0亿元,同比增长10.2%。

集团实现每股核心股东应占溢利港币234.8仙,同比增长11.1%。截至报告期末,每股净资产达港币16.80元,同比增长0.7%。末期股息每股港币61.2仙,同比增长25.7%。

从负债上看,华润置地的财务政策也一向稳健,截至2016年12月31日,集团综合借贷额折合港币798亿元,现金及银行结存折合港币467亿元,净有息负债股东权益(包括少数股东权益)比率为23.8%,维持在行业较低水平。

除此之外,华润置地还加大了境内人民币的融资力度,成为首家在中国债券市场公开发行中期票据的境外房地产企业,也是迄今为止境外企业单笔发行金额最大的境内中期票据,这进一步提升了集团人民币有息负债占比,降低汇率风险。

公司策略过于保守?

对于这样一个性情稳健的公司,投资者最大的担心在于,公司在增长和规模上是不是太没追求了?

2016年,华润置地合约销售额1080亿元,虽然跃过了千亿门槛,但是同比仅增长27%,在同一量级房企属于增长最低的,排名也从2015年的第八下降到2016年的第十。

2017 年,华润置地的销售额目标为 1,200 亿元人民币,对应同比增速为11%。相较于同体量的非国企背景公司,不得不说这个数字是相对保守的。

对投资者的类似担心,华润置地管理层曾声明,公司将继续做好增长和收益的平衡,不会为了实现规模快速扩张而牺牲利润率和回报率。

贯彻公司策略的一点,就是要在选择土地收购标的时严格参照内部收益率和利润率标准(最低净利率为 10%,内部收益率依据不同项目而定)。

就拿去年来说,在去年过热的土地市场中,华润置地参与了超过 300场一级土地竞标,仅买下其中 28个地块,另外通过并购的方式获得了 11 个房地产项目,不少研究机构相信,相较在一级市场上收购土地,这些项目将会产生更高的毛利率。

拆分商业地产

最近,华润置地还把商业地产业务拆分出来,让商业地产事业部成为华润置地的一级组织机构。

据界面报道,6月12日,华润置地正式对商业地产组织架构和主要管理人员进行调整,调整最重要的内容是,商业地产事业部成为华润置地的一级组织机构。这也意味着,华润将商业地产事业部视为开发事业部的平级组织,此前各地的商业地产部门都位于各大区之下。

智通财经了解到,华润置地的商业地产包括三条产品线,高端的万象城、区域商业中心的万象汇/五彩城以及社区商业。其中最著名的深圳万象城,自2004年开业以来,每年可以为集团创造超过九亿港币的租金,营业额一度位于全国购物中心之首。截至2016年底,华润置地已开业万象城12个,五彩城/万象汇8个,其他购物中心2个。

年初至今内房股板块走势,图自富途牛牛

华润置地旗下商业地产,图自赢商网

  而据界面裂解,华润置地对商业地产业务的拆分仅仅是第一步,之后商业地产板块将走向独立,乃至独立上市。拆分商业地产,对于华润置地的开发业务来说应该是个利好因素——毕竟商业地产资金占压大,回收周期长,间接限制了开发拿地的预算。

由此,华泰证券(601688,股吧)认为公司业绩向好,且在销售合约、毛利润率、负债规模三者之间取得良好平衡,给出了26.5港币的目标价。

年初至今内房股板块走势,图自富途牛牛

华润置地月K线

  自持商业地产

在资金面趋紧的形势下,华润置地在商业地产上的布局也为它的资产提供了某种保证。

克而瑞研究中心6月5日最新发布的数据显示:5月,108家房企新增融资额为579.69亿元,同比下跌45.3%。从融资结构来看,银行贷款环比下降29.67%。同时,受债市波动影响,房企的票据、债券发行额缩量明显,环比下降49.9%。5月房企海外发债额为零。得益于2016年良好的销售态势多数房企短期内不存在债务风险。

而在商业地产界,华润置地一直用的是全面持有商业地产的玩法。到今天为止,华润置地在全国开发的几十个万象城,没有一个发售。显然,不能使用reits的情况下,这会沉淀大量资金,并且会降低资金周转率。同时也的确能够让企业跟随城市一起成长,获得越来越多的现金流。

电商带来的最坏影响已经过去

从后续发展的角度上看,电商带来的最坏影响也已经过去,华润置地也继续享有良好的租赁收入增长。

公司今年1-2月增长率达15%,而2016年公司租赁收入为70亿元人民币,公司目标是在2019年使总租赁收入超过100亿元人民币。

2017年第一季度,华润置地购物商场的同店零售销售增长率出人意料地达到30%。管理层指出这不仅仅是平均数,公司旗下大多数购物商场的零售销售在第一季度都实现了20-30%的同比增长。

管理层称,自2014年起,电商带来的最坏影响已经过去,主要原因如下:

1、在线商场的搜索排名成本已经上升至与租赁成本基本相同的水平,占销售额的15-16%。2、传统百货商店受电商的冲击最大,华润置地也逐渐关闭了这部分商店。同时公司在购物商场中提高了体验消费的比例。

管理层也提到奢侈品零售额在2016年第四季度有所改善,并且该趋势还在持续。总体来看,同店销售额的强劲增长是市场回暖和公司进行资产优化和调整租户结构的结果。

综上分析,华润置地的业绩表现确实不错,股价就是涨不上来,作为内房企中的“一股清流”,看着其他兄弟在资本市场的赛道上越跑越远,可能它也很无奈吧。

截至6月19日收盘,华润置地涨0.91%,报22.10港元,成交量614.40万,涉资1.36亿。

 

责任编辑:heisei6868
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